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聚焦世贸通如何选择移民项目

时间:2020-03-27 15:33:10 来源:互联网 阅读:0次

近期,美国投资移民EB-5项目芝加哥会议中心诈骗一事引起了轩然 ,其中国唯一首席代理世贸通由此从幕后现身台前。事件发生后,世贸通声称自己早在出问题前就和该项目划清了界限,但这样就真地说明世贸通没有问题了吗?

据笔者调查,这已经不是世贸通的项目第一次出现问题。在2011年底到2012年初,华盛顿520大桥项目由世贸通推出,世贸通对其进行了全面包装,声称这是首个由美国州发行方式融资的EB-5项目,力捧其为“史上最安全的项目”,当时卖点就是投资者购买所谓的债券,无风险。

那么,这个所谓的“债券”就真地那么安全吗?EB-5融资项目具有两种基本融资手段,一是债权融资,一是股权融资。这里没有绝对的哪种融资手段最有优势,但中国投资者比较偏向于债权融资,因为这种融资有一定抵押品并明确了资金退出时间。而股权投资则是高回报、高风险,投资人对项目的知情权要比债权融资透明,但不利之处是投资人资金退出时间通常比债权融资要长,个别项目还款时间甚至高达10年以上。在世贸通推出的华盛顿520大桥项目就是第二种融资方式,即股权融资模式,而且这笔债券期限长达 0年,赎回周期长,很可能要折价赎回,如果美国经济复苏,利息增加后,债券就会进一步贬值。随着进程的推演,Ⅰ期客人投资款已转换成债券,绿卡无望。而在Ⅱ期项目发布时,世贸通又把Ⅰ期的审批文件搬了出来,而不告诉投资人Ⅱ期并没有准备好。这种不负责任的做法直接导致Ⅰ期投资者迟迟拿不到绿卡,Ⅱ期项目让美国移民局以其“EB-5投资移民必须是有风险的”这一尚方宝剑把几百个投资者的I526全部拒签,真是赔了夫人又折兵。

几百名投资者被牢牢地套在了这个项目上,本来欢欢喜喜的移民梦想熬到最后变成了一场空。作为一个移民中介,世贸通并没有从此次事件中吸取教训,凭借海量的宣传、大量的网络公关继续诓骗着不知情的投资者,近期爆出的芝加哥会议中心项目丑闻则给它另一记响亮的耳光。

据笔者了解,为了向499名投资人在较短的时间内筹集2.5亿资金,芝加哥会议中心项目给中介的代理费用高达4.5万美元/人。面对诱人的酬金,许多机构蠢蠢欲动,世贸通更是拿到了此项目的首席代理权。那么,这个被誉为“芝加哥第一个达到LEED(领先能源与环境设计建筑评级体系)白级的零排放大型会议中心”的项目真实情况如何呢?

项目方宣称的出资估值严重失实

调查发现,项目方宣称以 .2英亩土地出资(实际只有2.8英亩),作价令人吃惊,高达1.77亿美元,但却不能提供曾许诺会提供的正式评估报告。

虚构合作方开发经验

现年28岁的Anshoo Sethi是该项目的(Principle) 所有者和经营者,他声称自己来自一个有三十多年经营酒店开发生意的家族,但根据科恩房地产日报(Crain’s Real Estate Daily)2009年1月14日的报道,他的家族“从未开发过一家酒店”。

市场前景不明 绿卡获得无保障

投资移民项目分析网站eb5info.com的创始人迈克尔·吉布森(Michael Gibson)称芝加哥会议中心项目“过于庞大”且“不现实”,他提到芝加哥的酒店市场已然饱和,而且要吸引到大量私人投资者和公共融资本身便是一项极为艰巨的任务,他在访谈中直言该项目“简直是一团糟”。

伪造实力合作方 无资金保障

该项目所称的美国排名第二的投行Loop Capital,也不过是一家只有170人的三流小投行,根本不能和高盛、摩根士丹利、美林等投行相提并论。即便是这个小投行,也并没有像世贸通宣传的那样,给这个项目提供任何资金保障。

建造预算虚高就业风险加大

调查发现,芝加哥会议中心包括土地成本,预算总投资9.1 亿美元,每间客房高达91.7万美元。在如此狭小的空间上做如此密集的资本投资,是所有EB-5建筑类项目中每平方英尺平均造价预算最高的项目。

而此前,世贸通在推介该项目时,又是如何天花烂坠的呢?(1)芝加哥会议中心是全球唯一的零碳环保酒店会议中心,收入高,运营成本极低;(2)作为高端酒店来说它的营利率门槛非常低,这个酒店达到42%的入住率就可以开始盈利,基本上可以抗拒任何今后美国经济不好带来的财务风险;( )这个项目将保障每一位投资人获得绿卡。完全不存在投资人不能获得永久绿卡的问题;(4)这是一个对投资保障作出承诺,并由美国“地位仅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投资保证资金完全到位;(5)完善的退出机制,如果到了第五年,整个项目不管到时候进行到什么程度,投资者都可以自由退出。

世贸通还声称,芝加哥会议中心项目被州聘请第三方专业机构作出的五年后的保守估值将超过EB-5投资额的6倍,因此,以全部资产作为质押的该项目是“最安全的EB-5项目”。

作为该项目的首席代理,虽然世贸通声称在2011年10月就中止了对该项目的代理,原因是发现了众多疑点,可是,作为项目的引入者,这些疑点为什么不在项目推出前就发现?众多法律文件为何不在拿到手后再将项目推向市场?而是在项目出现问题后以一篇“莫须有”的文章应付投资人,并且在移民行业混淆视听,这样的企业其心叵测!

不仅美国项目如此,世贸通2012年推出的欧洲项目也没能幸免。从塞浦路斯投资移民被引进国内后,世贸通一直高调宣传,世贸通声称“作为唯一受到支持的移民机构”大肆宣扬移民塞浦路斯的优越性,但殊不知塞浦路斯移民即使幸运拿到永居身份后,也只能是在当地居住和,并不能工作,也不能自由畅行欧洲国家,更何况前段时间塞浦路斯内政部还拒签了大量通过世贸通办理移民的投资者。

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